Ұлттық банк базалық мөлшерлемені маусым және шілде айларында екі кезеңмен 18%-дан 16,75%-ға дейін төмендетті. Бұл ипотека мөлшерлемесіне де әсер ете ме? Пәтер алуды кейінге қалдырған дұрыс па, әлде қазір алған тиімді ме? Сарапшылардың пікірінше, нарықтағы ипотеканың арзандауына алғышарттар бар, деп хабарлайды Egemen.kz.

krisha.kz-тің мәліметінше несие мөлшерлемесі бірден төмендемейді.

Ипотека қашан арзандауы мүмкін?

Қазақстан қаржыгерлері қауымдастығының бас сарапшысы Рамазан Досовтың айтуынша, ипотека – ұзақ мерзімді несие. Сондықтан банктер мөлшерлемені белгілеу кезінде базалық мөлшерлемемен қатар инфляцияны, қаржы тарту құнын және қарыз алушының тәуекелін ескереді.

Оған қоса Қазақстандағы жаңа ипотекалардың шамамен 15%-ы ғана коммерциялық бағдарламаларға тиесілі. Нарықтың басым бөлігін жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар құрайды. Сондықтан базалық мөлшерлеменің төмендеуі тұрғын үй несиесін бірден арзандатпайды.

Неліктен базалық мөлшерлеме төмендесе де, ипотека бірден арзандамайды?

Экономист Елдар Шамсутдиновтың түсіндіруінше, банктер ипотеканы тікелей базалық мөлшерлемемен қаржыландырмайды. Олар депозиттер, облигациялар, өз капиталы және басқа да қаржы көздерін пайдаланады.

Бұл қаражаттың құны базалық мөлшерлемеден кейін бірден төмендемейді. Ал ипотека мөлшерлемесіне банктің капитал құны, операциялық шығындары мен қарыз алушының тәуекелі де қосылады.

Сондықтан процесс біртіндеп жүреді: алдымен ақша нарығындағы мөлшерлемелер өзгереді, кейін депозиттер мен облигациялардың кірістілігі төмендейді. Одан соң ғана банктердің қаржы тарту құны және ипотекалық несие мөлшерлемесі өзгереді. Бұл бірнеше тоқсанға созылуы мүмкін.

Сарапшының пікірінше, алдағы бір жылда негізінен бастапқы жарнасы жоғары және несие тарихы жақсы азаматтарға арналған жекелеген ипотекалық бағдарламалар арзандауы мүмкін.

Ипотека арзандауы үшін не қажет?

Мамандардың пікірінше, тұрғын үй несиесінің қолжетімді болуы үшін бірнеше жағдай қатар орындалуы керек:

• инфляция төмендеуі;
• базалық мөлшерлеме одан әрі азаюы;
• банктердің ұзақ мерзімді қаржы тарту құны арзандауы;
• ипотеканы қаржыландырудың жаңа тетіктері дамуы;
• тұрғын үй құрылысының көлемі артуы.

Рамазан Досов ұзақ мерзімді қаржыландыруды дамыту мен ипотекалық несиелерді секьюритизациялау маңызды екенін атап өтті. Сонымен қатар тұрғын үй жинақ жүйесін кеңейтіп, екінші деңгейлі банктерде жинаққа негізделген жаңа ипотекалық өнімдер пайда болуы мүмкін.

Ал Елдар Шамсутдинов тұрғын үй ұсынысын көбейту қажет деп санайды. Себебі ипотека арзандағанымен, нарықтағы баспана саны жеткіліксіз болса, сұраныс артып, пәтер бағасы қымбаттауы мүмкін.

2027 жылдан бастап не өзгереді?

2027 жылғы 1 қаңтардан бастап ипотека бойынша ең жоғары жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) бастапқы жарна көлеміне байланысты болады.

Егер бастапқы жарна 30% немесе одан көп болса, ЖТСМ-нің шекті мөлшері 20% болады. Ал жарна 30%-дан төмен болса, қолданыстағы 25% шегі сақталады.

Бұл өзгеріс бастапқы жарнасы жоғары қарыз алушылар үшін жағдайды жақсартуы мүмкін. Өйткені банк үшін мұндай несие тәуекелі төмен.

Дегенмен бұл ипотеканың барлығына автоматты түрде арзандайтынын білдірмейді. ЖТСМ – банктің қоя алатын ең жоғары шегі ғана. Нақты мөлшерлеме банктің ішкі саясатына, қарыз алушының табысы мен несие тарихына байланысты болады.

Пәтерді қазір алған дұрыс па, әлде күткен жөн бе?

Сарапшылар баспананы тек ипотека арзандайды деген үмітпен кейінге қалдыруға кеңес бермейді.

krisha.kz-тің сату бөлімінің жетекшісі Имран Османовтың айтуынша, базалық мөлшерлеменің төмендеуінің ипотекалық нарыққа әсері 6–8 айдан кейін ғана сезілуі мүмкін. Осы уақыт ішінде несие шарттарымен бірге жылжымайтын мүлік бағасы да өзгеруі ықтимал.

Сондықтан маманның кеңесі қарапайым: егер баспана шынымен қажет болса, бастапқы жарна дайын тұрса және ай сайынғы төлем отбасы бюджетіне ауыртпалық түсірмесе, сатып алуды тек мөлшерлеме төмендейді деген үмітпен кейінге қалдырмаған жөн.

Ал бастапқы жарнасы аз немесе ай сайынғы төлемді көтеруге қаржылық мүмкіндігі шектеулі азаматтар үшін асықпай, нарықтағы ұсыныстарды салыстырып, қолайлы шарттарды күткен дұрыс.

Осылайша ипотеканың арзандауына мүмкіндік бар, бірақ бұл бірден болмайды. Сондықтан шешім базалық мөлшерлемеге ғана емес, отбасының табысына, бастапқы жарна көлеміне, ай сайынғы төлемге және пәтер бағасына қарап қабылдануы керек.